รบกวนสอบถามเกี่ยวกับการคิดค่าเสื่อมราคาอาคาร ตามอายุสัญญาเช่าที่ดิน และการโอนงานระหว่างทำเข้าทรัพย์สิน (อาคาร)
1. สัญญาเช่า เริ่ม 17/8/2554 – 18/8/2584
2. การโอนงานระหว่างทำเข้าทรัพย์สิน (อาคาร) มีทั้งหมด 3 ช่วงเวลา คือ
– 1/4/2557 จำนวนเงินที่โอนจากงานระหว่างทำเข้าทรัพย์สิน 50,000,000.-
– 1/11/2557 จำนวนเงินที่โอนจากงานระหว่างทำเข้าทรัพย์สิน 60,000,000.-
– 1/1/2558 จำนวนเงินที่โอนจากงานระหว่างทำเข้าทรัพย์สิน 60,000,000.-
3. คิดค่าเสื่อในปี 57 ดังนี้
-1/4/2557 คิดอัตรา 2.85565939771547% โดยคิดจาก จำนวนวันที่เหลือทั้งหมดคือ 9,630 วัน หารด้วยจำนวนที่ใช้ในปี 57 คือ 275 วัน
-1/11/2557 คิดอัตรา 0.64783347493628% โดยคิดจาก จำนวนวันที่เหลือทั้งหมดคือ 9,416 วัน หารด้วยจำนวนที่ใช้ในปี 57 คือ 61 วัน
4. คิดค่าเสื่อในปี 58 ดังนี้
-1/4/2557 คิดอัตรา 3.79023883696781% โดยคิดจาก จำนวนวันที่เหลือทั้งหมดคือ 9,630 วัน หารด้วยจำนวนที่ใช้ในปี 58 คือ 365 วัน
-1/11/2557 คิดอัตรา 3.87638062871708% โดยคิดจาก จำนวนวันที่เหลือทั้งหมดคือ 9,416 วัน หารด้วยจำนวนที่ใช้ในปี 58 คือ 365 วัน
-1/11/2558 คิดอัตรา 3.90165686798503% โดยคิดจาก จำนวนวันที่เหลือทั้งหมดคือ 9,355 วัน หารด้วยจำนวนที่ใช้ในปี 58 คือ 365 วัน
5. ในปี 2559 – 2584 จะคิดค่าเสื่อมราคาทั้ง 3 ช่วงเวลา แบบไหนครับ
– แบบที่คิดตามอัตราส่วนจำนวนวันที่เหลือ
– วันที่ผลักงานระหว่าทำเข้าทรัพย์สิน (อาคาร) 1/4/57 ตัวนี้จะคิดในอัตราร้อยละ 3.79023883696781%
– วันที่ผลักงานระหว่าทำเข้าทรัพย์สิน (อาคาร) 1/11/57 ตัวนี้จะคิดในอัตราร้อยละ 3.87638062871708%
– วันที่ผลักงานระหว่าทำเข้าทรัพย์สิน (อาคาร) 1/1/58 ตัวนี้จะคิดในอัตราร้อยละ 3.90165686798503%
หมายเหตุ : ไม่ทราบว่าวิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบนี้ถูกต้องหรือเปล่าครับ ถ้าไม่ถูกต้อง ๆ คิดอัตราร้อยละแบบไหนครับ
คำตอบ:
เนื่องจากคำถามไม่ได้ระบุข้อมูลสำคัญในการพิจารณาหลายประการ ผู้ตอบจึงขอตอบเท่าที่มีข้อมูลดังนี้
1. จากคำถามคือ ผู้ถามทำสัญญาเช่าที่ดิน และปลูกสร้างอาคาร (งานระหว่างทำ) ลงบนที่ดินที่เช่า ซึ่งกรรมสิทธิ์ในอาคารจะโอนไปยังผู้ให้เช่า (อาจเมื่อสิ้นสุดสัญญาหรือโอนทันทีที่สร้างเสร็จ) ดังนั้น ตัวอาคารจึงเปรียบเสมือนส่วนหนึ่งของค่าเช่าตลอดระยะเวลา 30 ปี
ดังนั้น กรณีนี้ อาคารจึงถือเป็นสินทรัพย์ภายใต้สัญญาเช่าการเงิน การคิดค่าเสื่อมราคาจึงคำนวณจากระยะเวลาที่ได้ประโยชน์
อย่างไรก็ดี การคิดค่าเสื่อมราคาควรเริ่มคิดจากเวลาที่สินทรัพย์พร้อมใช้งาน จึงไม่แน่ใจว่า งานระหว่างทำที่โอนทั้ง 3 ยอดนั้นเป็นอาคาร 3 แห่ง หรืออาคารแห่งเดียว
กรณีเป็นอาคาร 3 แห่ง ให้เริ่มคิดจากระยะเวลาที่พร้อมใช้งาน (อาจยึดวันที่โอนก็ได้) จนถึงวันสิ้นสุดสัญญา
ดังนั้น ค่าเสื่อมราคาปี 2557 (กรณีโอน 1/4/2557) จะคำนวณจาก 50,000,000*275/9901 วัน
และสำหรับปี 2558 เป็นต้นไปจะคำนวณจาก 50,000,000 * 365/9901 วัน เป็นเช่นนี้จนถึงปีสุดท้าย (2584)
กรณีทั้ง 3 ยอดเป็นอาคารเดียวกัน จะเริ่มคิดค่าเสื่อมจากวันที่อาคารพร้อมใช้งานจนถึง 18/8/2584 แล้วถัวเฉลี่ยตามวันครับ
ดังนั้นยอดงานระหว่างทำที่โอนไปในปี 2557 จะไม่มีการคิดค่าเสื่อมราคา
อีกประเด็นที่ผู้ถามไม่ได้ให้ข้อมูลคือ สัญญาเช่า 30 ปี มี option ให้ต่อสัญญาได้หรือไม่ หากมีเงื่อนไขต่อสัญญาและมีแนวโน้มว่ากิจการจะใช้สิทธินี้
ระยะเวลาในการคำนวณค่าเสื่อมราคาจะต้องรวมระยะเวลาที่สามารถต่อสัญญาได้ด้วย (กรณีไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการต่อสัญญา) เนื่องจากตัวอาคารถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าตามอายุครับ